德勤與香港房託基金協會聯合發表專題報告 共析房託發展新路向

• 靈活的法規及稅務框架，對香港房地產投資信託基金（房託）市場發展攸關重要
• 引入房託公司架構、靈活的發展及物業持有規則、稅務穿透措施（tax transparency）及降低房託物業轉讓印花稅等措施，將有利提升本港房託市場的吸引力
• 房託即將納入滬深港通加上政府的支持措施，有望加強市場流通性和吸引更多投資者參與 

德勤中國與香港房託基金協會（HKREITA）今日聯合發表《釋放增長潛力 — 香港房託基金市場展望》專題研究報告。該報告彙集業界領袖的市場洞察，並透過主要房託市場的比較分析，探討如何透過法規優化、稅務安排和市場發展措施，促進行業發展。

房託作為全球備受歡迎的投資工具，為房地產擁有人和投資者提供多元化組合和穩定收入。香港擁有完善的金融基建，並在連接內地的跨境投資具有戰略地位，充分具備發展為亞洲房託市場樞紐的條件。

德勤中國房地產行業主管合夥人羅遠江表示：「自2000年代中首批房託上市後，香港房託市場在起步階段曾經歷一段可觀增長，然而目前香港上市房託數量仍維持在11個的水平，顯示在市場規模及多元化方面，仍有很大發展空間。透過業界領袖的見解及德勤的全球專業知識，我們的報告探討了如何透過優化法規及稅務框架，釋放香港房託市場的潛力。香港是連接東西方的橋樑，其促進與內地投資流動的角色，為本地房託市場發展帶來良好機遇。結合香港作為亞洲領先金融中心的優勢，這些發展均為本地房託市場的增長及多元化締造正面前景。」

香港房託法規發展

有別於美國和日本等容許多種法律模式的主要市場，香港房託市場只容許以信託架構形式營運，增加了募集資金的難度。儘管房託可通過債務或股權作融資，但股權發行的審批及借貸限制約束了房託的發展，特別是較小規模的房託。香港房託亦須根據《房地產投資信託基金守則》持有物業至少兩年，影響基於投資策略而出售資產的時機。

香港房託基金協會榮譽創會會長及主席、領展資產管理有限公司執行董事兼集團行政總裁王國龍表示：「為應對當前的結構限制和吸引更多市場參與者，我們建議為香港房託引入公司架構，並透過獨立託管人維持資產保護，這種靈活性有助吸引在信託投資上受限的機構投資者參與。此外，放寬房託須持有物業兩年的規則，能夠在不影響長遠穩定的前提下，讓房託可迅速回應市場變化並優化投資組合的管理。」

相比日本、澳洲、美國和英國基本上不設借貸上限但須遵守各種財務限制或稅務規定，香港房託的借貸上限為資產總值的50%。此外，香港房託的物業發展項目僅限於資產總值的10%（經基金單位持有人同意可提高至25%）。這些限制可能阻礙香港房託運用債務提升投資者回報的能力，並降低其在快速變化市場中的競爭力。

香港房託基金協會董事、春泉資產管理有限公司執行董事兼行政總裁梁國豪指出：「提高借貸限額的靈活性，對釋放香港房託的增長潛力攸關重要。在同時引入風險管理措施之下，這項調整將容許房託管理人根據市況及借貸方的要求，設定適當的借貸水平。我們亦建議將物業發展項目的資產值佔比上限提高至25%而無須基金單位持有人批准，使香港房託能更有效把握發展機遇。」

香港房託的稅務考慮 

與實施稅務穿透（tax transparency）措施的市場相比，香港並非在基金單位持有人層面徵稅，而是在房託層面徵稅。換言之，香港房託須就直接持有的物業繳交15%物業稅，或就其透過特殊目的公司（special purpose vehicle）擁有物業的租金收入，繳交16.5%利得稅（不論基金單位持有人的稅務狀況）；這變相影響房託發起人的興趣及投資者回報。此外，香港房託物業轉讓的印花稅高達4.25%，可能超過一個房託的年度收入，令物業擁有人對將資產注入房託架構卻步。

香港房託基金協會榮譽創會會長、順豐房託資產管理有限公司執行董事兼行政總裁翟廸強表示：「即使未知房託能否成功上市，企業在資產重組時仍須支付大額印花稅作為前期成本，這對有意進入市場者造成顯著的阻力。我們建議延遲至成功上市後才收取直接注資物業的印花稅，而非要求不論上市結果如何都須支付大額前期款項。此舉能為房託發起人創造具吸引力的經濟誘因。」

其他建議包括減免涉及向香港房託注入物業的印花稅，例如可豁免房託繳納印花稅，或將直接轉讓物業的稅率降至0.2%，以與通過特殊目的公司進行交易的稅率保持一致。

加強香港房託市場地位 

儘管存在上述法規及稅務因素，業界領袖對香港房託市場前景保持樂觀，這有賴本地和內地政府的強力支持。不同的政策支援，包括將房託納入滬深港通，可大幅增加市場流動性及交易活動，正如交易所買賣基金（ETF）納入滬深港通後所見的顯著增長。

香港房託基金協會榮譽創會會長、越秀房託資產管理有限公司主席、執行董事及行政總裁林德良表示：「通過提高雙幣種交易的靈活性，以擴大雙櫃台交易至香港房託，將有助促進人民幣市場發展，這亦可提升市場流動性並縮小櫃台價格差距。隨着將房託納入滬深港通，可吸引內地投資者透過南向交易，投資以人民幣計價的香港房託單位。我們應簡化房託上市程序，並探討與內地交易所建立雙重上市的框架。」

此外，報告同時建議透過多元化資產類別、加強投資者教育和構建協作氛圍，加強推動香港房託市場發展。具體而言，房託可考慮擴展至醫健及數據中心等領域，以發揮香港現有優勢。為加深投資者認識，報告建議透過夥伴關係及媒體加強教育倡議。通過這些策略性改革及業界共同努力，香港將具備優越條件，鞏固其作為國際房託市場樞紐的領先地位。

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