德勤与香港房托基金协会联合发表专题报告 共析房托发展新路向

• 靈活的法規及稅務框架，對香港房地產投資信託基金（房託）市場發展攸關重要
• 引入房託公司架構、靈活的發展及物業持有規則、稅務穿透措施（tax transparency）及降低房託物業轉讓印花稅等措施，將有利提升本港房託市場的吸引力
• 房託即將納入滬深港通加上政府的支持措施，有望加強市場流通性和吸引更多投資者參與

德勤中国与香港房托基金协会（HKREITA）今日联合发表《释放增长潜力 — 香港房托基金市场展望》专题研究报告。该报告汇集业界领袖的市场洞察，并透过主要房托市场的比较分析，探讨如何透过法规优化、税务安排和市场发展措施，促进行业发展。

房托作为全球备受欢迎的投资工具，为房地产拥有人和投资者提供多元化组合和稳定收入。香港拥有完善的金融基建，并在连接内地的跨境投资具有战略地位，充分具备发展为亚洲房托市场枢纽的条件。

德勤中国房地产行业主管合伙人罗远江表示：「自2000年代中首批房托上市后，香港房托市场在起步阶段曾经历一段可观增长，然而目前香港上市房托数量仍维持在11个的水平，显示在市场规模及多元化方面，仍有很大发展空间。透过业界领袖的见解及德勤的全球专业知识，我们的报告探讨了如何透过优化法规及税务框架，释放香港房托市场的潜力。香港是连接东西方的桥梁，其促进与内地投资流动的角色，为本地房托市场发展带来良好机遇。结合香港作为亚洲领先金融中心的优势，这些发展均为本地房托市场的增长及多元化缔造正面前景。」

香港房托法规发展

有别于美国和日本等容许多种法律模式的主要市场，香港房托市场只容许以信托架构形式营运，增加了募集资金的难度。尽管房托可通过债务或股权作融资，但股权发行的审批及借贷限制约束了房托的发展，特别是较小规模的房托。香港房托亦须根据《房地产投资信托基金守则》持有物业至少两年，影响基于投资策略而出售资产的时机。

香港房托基金协会荣誉创会会长及主席、领展资产管理有限公司执行董事兼集团行政总裁王国龙表示：「为应对当前的结构限制和吸引更多市场参与者，我们建议为香港房托引入公司架构，并透过独立托管人维持资产保护，这种灵活性有助吸引在信托投资上受限的机构投资者参与。此外，放宽房托须持有物业两年的规则，能够在不影响长远稳定的前提下，让房托可迅速回应市场变化并优化投资组合的管理。」

相比日本、澳洲、美国和英国基本上不设借贷上限但须遵守各种财务限制或税务规定，香港房托的借贷上限为资产总值的50%。此外，香港房托的物业发展项目仅限于资产总值的10%（经基金单位持有人同意可提高至25%）。这些限制可能阻碍香港房托运用债务提升投资者回报的能力，并降低其在快速变化市场中的竞争力。

香港房托基金协会董事、春泉资产管理有限公司执行董事兼行政总裁梁国豪指出：「提高借贷限额的灵活性，对释放香港房托的增长潜力攸关重要。在同时引入风险管理措施之下，这项调整将容许房托管理人根据市况及借贷方的要求，设定适当的借贷水平。我们亦建议将物业发展项目的资产值占比上限提高至25%而无须基金单位持有人批准，使香港房托能更有效把握发展机遇。」

香港房托的税务考虑

与实施税务穿透（tax transparency）措施的市场相比，香港并非在基金单位持有人层面征税，而是在房托层面征税。换言之，香港房托须就直接持有的物业缴交15%物业税，或就其透过特殊目的公司（special purpose vehicle）拥有物业的租金收入，缴交16.5%利得税（不论基金单位持有人的税务状况）；这变相影响房托发起人的兴趣及投资者回报。此外，香港房托物业转让的印花税高达4.25%，可能超过一个房托的年度收入，令物业拥有人对将资产注入房托架构却步。

香港房托基金协会荣誉创会会长、顺丰房托资产管理有限公司执行董事兼行政总裁翟迪强表示：「即使未知房托能否成功上市，企业在资产重组时仍须支付大额印花税作为前期成本，这对有意进入市场者造成显著的阻力。我们建议延迟至成功上市后才收取直接注资物业的印花税，而非要求不论上市结果如何都须支付大额前期款项。此举能为房托发起人创造具吸引力的经济诱因。」

其他建议包括减免涉及向香港房托注入物业的印花税，例如可豁免房托缴纳印花税，或将直接转让物业的税率降至0.2%，以与通过特殊目的公司进行交易的税率保持一致。

加强香港房托市场地位

尽管存在上述法规及税务因素，业界领袖对香港房托市场前景保持乐观，这有赖本地和内地政府的强力支持。不同的政策支援，包括将房托纳入沪深港通，可大幅增加市场流动性及交易活动，正如交易所买卖基金（ETF）纳入沪深港通后所见的显著增长。

香港房托基金协会荣誉创会会长、越秀房托资产管理有限公司主席、执行董事及行政总裁林德良表示：「通过提高双币种交易的灵活性，以扩大双柜台交易至香港房托，将有助促进人民币市场发展，这亦可提升市场流动性并缩小柜台价格差距。随着将房托纳入沪深港通，可吸引内地投资者透过南向交易，投资以人民币计价的香港房托单位。我们应简化房托上市程序，并探讨与内地交易所建立双重上市的框架。」

此外，报告同时建议透过多元化资产类别、加强投资者教育和构建协作氛围，加强推动香港房托市场发展。具体而言，房托可考虑扩展至医健及数据中心等领域，以发挥香港现有优势。为加深投资者认识，报告建议透过伙伴关系及媒体加强教育倡议。通过这些策略性改革及业界共同努力，香港将具备优越条件，巩固其作为国际房托市场枢纽的领先地位。

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关于香港房托基金协会有限公司（HKREITA）

香港房托基金协会是香港房地产投资信托基金业界的共同协作平台。协会旨在连系有共同愿景的房托基金经理、行业从业者以及为房托基金业界服务的专业人士或机构，共同推动香港房托基金市场的整体发展。协会力求集思广益，致力成为香港房托基金业界的代表性声音，并与政策制定者和其他持份者紧密合作，提升香港在全球房托基金市场的地位。

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